古先生夫妻两人将共有的房屋卖给马先生，双方签订了《房屋买卖合同》约定，房屋总价款为70万，签订合同当日支付定金20万，剩余50万，5个月内付清，付清当日交付房屋，由于该房屋目前还有抵押，房款到账后第一时间去办理解押手续，最迟双方在1年内办理移转登记。

马先生当天支付了定金20万元，剩余50万的房款也按合同约定的时间支付了。房款支付完毕后古先生夫妻就把房屋交给马先生入住了，古先生夫妻俩是在房款到账后办理了解押手续，但一直没有办理房屋过户登记。

时间一天天的过去了，古先生又用该房屋向银行贷款200万元，给银行签订了《借款合同》和《抵押合同》，并办理了抵押登记。

(资料图片)

后来古先生无力偿还银行贷款，被银行起诉，当银行要对该房屋行使抵押权要求马先生腾房时案发。

马先生认为，自己已经支付了全部购房款，是古先生不讲诚信，没有办理过户登记，自己是该房屋的真实权利人，古先生没有权利将该房屋抵押给银行贷款，银行与古先生之间的抵押合同无效，遂诉至法院，要求法院确认银行对该房屋的抵押权无效。

那银行真的对该房屋没有抵押权吗？

根据《个人贷款管理暂行办法》第13条的规定，贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。

而本案中，古先生在银行申请贷款时，银行没有去实地调查，若是去实地调查就会发现，房屋里面住的根本不是古先生夫妻，而是马先生，也会发现该房屋其实已经被真实的权利人占有并入住了。

若银行不能证明自己已经履行了审慎经营的义务，尽到了实地调查的义务，法院是不会支持银行对该房屋享有抵押权的。

本案经过了一审、二审，法院均认定了马先生与古先生夫妻两人签订的《房屋买卖合同》合法有效，马先生已经交清购房款并已经入住该房屋，是该房屋的真实权利人。只是因为古先生夫妻不诚信的行为，才导致没有办理房屋变更登记。

古先生没有经过该房屋的真实权利人马先生的同意就擅自将该房屋抵押给银行贷款，属于无权处分，最后法院判决银行对涉案房屋享有的抵押权无效。

可能有人就会有疑问，现在法院保护了真实权利人马先生的权利，那银行咋办？

需要说明的是，无权处分不影响合同的效力，虽然银行对该房屋享有的抵押权无效，但银行与古先生签订的《抵押合同》是有效的，银行可以依据该抵押合同起诉古先生承担违约责任弥补损失的。

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